Inadimplência cresce em condomínios de Franca e maioria não tem diretoria

​Como crescimento de edifícios geminados de apartamentos, com formação de condomínios, que crescem à taxa de expressivos 4% ao ano, com grande maioria em novos bairros da cidade, sobe também uma preocupação com o não funcionamento dos regimentos internos destes co juntos habitacionais. 

Nos prédios particulares o problema é menor, mas nos núcleos de empresas e programas sociais como CEF, Minha Casa Minha Vida, CDHU e Cohab, a situação parece grave e descontrolada. 

Segundo levantamento informal realizado em maio, pelo Jornal da Franca, em 70% dos condomínios de habitações populares, os condomínios não estão sequer legalizados, como acontece com núcleos de apartamentos da CDHU no Parque Vicente Leporace, Parque dos Pinhais (zona norte), Santa Bárbara e Jardim Alvorada (zona sul).  

Núcleos da Cohab-RP também têm problemas, como se pode identificar nos Jardins Palma e Residencial do Horto. Os núcleos do Programa Minha Casa, Minha Vida, têm regras específicas orientadas pela Caixa Econômica Federal, porém não se tem notícias de suas regularizações

O tema é alvo de uma iniciativa do vereador Luiz Carlos Vergara (PSB) que solicitou da CDHU, apoio técnico para identificar seus núcleos habitacionais onde não existem condomínios regularizados para auxiliar os mutuários a se organizarem. 

“Posteriormente vamos trabalhar esta questão junto à Cohab de Ribeirão Preto. Sabemos que a empresa tem um sistema ineficiente de atenção aos mutuários, mas vamos tentar”, disse Vergara. 

Importância do condomínio

Segundo o especialista em condomínios, Michel Rosenthal Wagner, que escreveu artigo sobre o assunto, para o Sindiconet, que reúne síndicos, moradores e administradores de condomínioscondomínio, na realidade é essencial para se ter qualidade de vida saudável, de modo a viabilizar a utilização civilizada das áreas comuns, o espaço de convivência dos moradores. Estes são desafios do cotidiano da vida compartilhada nesta característica.

Inicialmente em condomínio deve haver uma convenção, que para os condôminos e moradores, equivale à Constituição Federal para o país. Dentre outras regras, é onde devem ser estipulado o modo de administração, os direitos e obrigações dos condôminos, as competências do síndico que é o representante legal do condomínio, os diversos quóruns para as votações que se dão em assembleia geral, além de sua forma de convocação, instalação e realização.

Além da convenção, deve a coletividade estabelecer regras mais estritas e particulares de convivência para o dia a dia, normas que possibilitem aos moradores, saber por exemplo, a que horas podem usar as piscinas ou o modo de se alugar o salão de festas para alguma reunião ou evento.

O conjunto de regras internas que disciplina a vida e a convivência em condomínios, principalmente aquelas destinadas e com efeitos sobre as áreas comuns, e específicas para cada coletividade, pode ser chamado indistintamente de Regimento ou Regulamento.

O Regimento Interno de um condomínio, em complemento à convenção, que pode conter diversos regulamentos específicos, trata por exemplo dos deveres e direitos dos condôminos; na administração  das tarefas desenvolvidas pelos funcionários; as portarias e a segurança; o uso das partes comuns de lazer, (piscinas, quadras de esporte, salas de jogos, ginástica e de vídeo, salão de festas, churrasqueiras, saunas, playground, etc.); o uso das partes comuns úteis, (hall, elevadores, escadas, corredores de circulação, garagens, rampas de acesso, bicicletário, etc.); como se dão as mudanças, obras e reformas; o convívio com animais; lixo – coleta e acondicionamento; vagas para veículos de visitantes; penalidades e regras sobre aplicação de multas e recursos.

Por lei, a convenção do condomínio pode ser alterada somente com a anuência de 2/3 dos condôminos reunidos em assembleia. Já o Regimento Interno pode ser modificado de acordo com o quórum estabelecido na própria convenção, e na falta de estipulação, pelo voto da maioria absoluta dos condôminos presentes e especialmente convocados para o tema. Caso haja conflito de normas entre a Convenção e o Regimento Interno, deve prevalecer o disposto na primeira, uma vez que é estatuto hierarquicamente superior ao segundo.

Neste tema, segundo Michel Rosenthal Wagner vale o ditado popular: a dizer que “entre o fraco e o forte, é a liberdade que escraviza e a lei que liberta”, ou seja, é melhor ter regras claras que possibilitem o melhor uso das áreas comuns para todos, normas diretivas que indiquem aos condôminos e moradores quais os limites necessários à saudável convivência, sem que o direito de um prejudique o de outro.

No País

Estudo inédito desenvolvido pela Serasa Experian aponta crescimento de 23,1% na inadimplência dos consumidores com condomínios de todo o Brasil em 2015 se comparado ao ano anterior. 

Em 2014, na comparação com 2013, a inadimplência teve queda de 9,8%. No primeiro trimestre de 2016, comparado ao mesmo período de 2015, a inadimplência dos condôminos teve alta de 26,6%.

Segundo os economistas da Serasa Experian, o aumento da inadimplência dos consumidores com os condomínios em 2015 teve como causa o cenário econômico bastante adverso à quitação das dívidas do consumidor: taxas de inflação, de juros e de desemprego bem mais altas neste ano de 2016.