Custo extra do crédito imobiliário eleva prestação mensal em mais de R$ 500

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​Que vivemos um ótimo momento para contratar um financiamento imobiliário, com a taxa básica de juros no menor patamar da história, não há dúvida.

Mas também é fato que o consumidor, ao tomar a decisão de financiar um imóvel, deve ficar muito atento aos custos extras embutidos nesse tipo de crédito.

Levantamento feito pela consultoria Melhortaxa mostra que o pagamento de dois seguros obrigatórios (de vida e de depreciação do imóvel), somado à taxa de administração do financiamento, pode encarecer o valor a ser pago em mais de R$ 500, dependendo da idade do tomador e do valor do imóvel.

É por isso que olhar apenas a taxa de juros não basta. É preciso entender como funciona o chamado CET (Custo Efetivo Total), que leva em conta os seguros obrigatórios a serem pagos (cujo valor varia de banco para banco) e a taxa de administração.

Me explica melhor o Custo Efetivo Total? O CET e a obrigatoriedade de informá-lo ao consumidor são previstos em uma resolução de 2007 do Banco Central. Ele é calculado, em geral, a partir dos seguintes itens:

• A amortização que será paga todos os meses (ou seja, o valor do imóvel dividido pelo número de parcelas do financiamento)
• A taxa de juros do financiamento, expressa em valores por mês
• Os seguros obrigatórios, expressos em valores por mês (leia mais sobre eles baixo)
• A taxa que o banco cobra para administrar esse financiamento

A partir de todos esses custos, se chega ao custo efeito, que assim como os juros, é expresso em forma de taxa anual (para permitir a comparação entre ambos).

O que pesa mais no CET, além da taxa de juros? As principais despesas são referentes a dois seguros obrigatórios, pagos junto com a parcela, que são previstos em lei para todos os financiamentos que envolvem uso do FGTS (Fundo de Garantida por Tempo de Serviço).

Além disso, os bancos costumam cobrar uma taxa de administração do financiamento.

Veja abaixo em detalhes:

MIP (Morte e Invalidez Permanente)

Esse seguro tem como função garantir o banco contra o eventual falecimento ou invalidez do cliente. O valor varia de acordo com a idade do tomador do crédito, e vai sendo reajustado ao longo do tempo.

Quanto mais velho o tomador, maior o MIP que será cobrado, já que o risco de morte aumenta.

DFI (Danos Físicos do Imóvel)

O objetivo do DFI é proteger o imóvel de prejuízos causados por razões externas, como incêndio, queda de raio, explosão, inundação, alagamentos, destelhamento e desmoronamento, entre outros fatores.

Quanto maior o tamanho do imóvel, maior o DFI.

Taxa de administração

É o valor mensal cobrado pelo banco para cobrir despesas da administração do seu financiamento imobiliário.

Você pode me dar exemplos do quanto o Custo Efetivo Total varia em relação à taxa de juros, dependendo do valor cobrado pelo banco? Vamos lá. 

Um dos financiamentos simulados pela Melhortaxa  é caso de um imóvel que vale R$ 500 mil, do quais R$ 400 mil serão financiados. Esse tomador fictício de crédito tem 45 anos, e levará 360 meses paga pagar o empréstimo.

Após a inclusão na conta do seguro por morte e invalidez, do seguro de danos físicos ao imóvel e a taxa de administração, o Custo Efetivo Total passa a ser 1,4 ponto percentual maior do que a taxa de juros original em quatro dos cinco bancos avaliados.

A diferença máxima observada nessa simulação é de 1,54 ponto percentual, caso do Bradesco. Ou seja, apesar de a taxa de juros anunciada ser de 7,3% ao ano, o custo efetivo do financiamento será de 8,84% ao ano.

O que mais pesa para elevar o custo total nesse caso, de um tomador de 45 anos, é o seguro de morte e invalidez, que aumenta conforme a pessoa fica mais velha.

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Banco	Taxa de Juros (ao ano)	Custo Efetivo Total (ao ano)*	Diferença (em ponto percentual)	Diferença em valor na 1ª parcela (seguros mais taxa de administração)
*Cálculo para um valor de imóvel de R$ 500 mil, com financiamento de R$ 400 mil, para um tomador de 45 anos de idade que tomará o crédito imobiliário por 360 meses
Banco do Brasil	8,29%	9,75%	1,46	R$ 193,75
Bradesco	7,30%	8,84%	1,54	R$ 267,20
Caixa	7,50%	8,92%	1,42	R$ 191,20
Itaú	7,45%	8,93%	1,48	R$221
Santander	7,99%	8,85%	0,86	R$ 209,56

Abaixo vai outro exemplo, considerando um consumidor da mesma idade que está financiando R$ 800 mil de um imóvel que vale R$ 1 milhão, também pelo período de 360 meses.

O valor a mais que será pago mensalmente chega a superar R$ 500. Nesse caso, a conta fica ainda mais salgada, já que além de o tomador ser mais velho, o seguro de danos físicos ao imóvel é mais caro por se tratar de uma propriedade mais valiosa.

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Banco	Taxa de Juros (ao ano)	Custo Efetivo Total (ao ano)*	Diferença em ponto percentual	Diferença em valor na 1ª parcela (seguros mais taxa de administração)
*Cálculo para um valor de imóvel de R$ 1 milhão, com financiamento de R$ 800 mil, para um tomador de 45 anos de idade que tomará o crédito imobiliário por 360 meses
Banco do Brasil	8,29%	9,68%	1,39	R$ 362,49
Bradesco	7,30%	8,73%	1,43	R$ 509,40
Caixa	7,50%	8,85%	1,35	R$ 357,40
Itaú	7,45%	8,88%	1,43	R$ 417
Santander	7,99%	8,74%	0,75	R$ 394,11

O que posso fazer para reduzir o custo efetivo total a ser pago? A resposta é pesquisar muito no mercado as suas opções, procurando diferentes bancos e comparando os CETs oferecidos por eles.

“Não adianta comparar apenas as taxas. Olhar o Custo Efetivo Total da operação, que os bancos são obrigados a fornecer, é a melhor forma de escolher o financiamento imobiliário”, aconselha Rafael Sasso, cofundador da Melhortaxa.

Sou obrigado a escolher o seguro oferecido pelo banco? Em tese, não. Um resolução de 2009 do Banco Central determina que o banco ofereça pelo menos duas apólices ao tomador, uma delas de uma seguradora independente.

A mesma regulamentação exige que o consumidor possa apresentar ao banco uma terceira apólice de sua preferência. 

Essa opção será avaliada pelo banco, que poderá cobrar no máximo R$ 100 para fazer essa análise. 

Na prática, entretanto, não é o que acontece. Os bancos, em geral, acabam quase impossibilitando essas alternativas, oferecendo sempre como segunda opção uma apólice mais cara.

A apresentação de um terceiro seguro pelo consumidor também não ocorre na prática, pois as instituições financeiras inviabilizam a aprovação do empréstimo nesses casos.

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