Mercado: Casa na praia pode virar investimento de risco, dizem especialistas

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​ Sol na cabeça, pé na areia e o barulho do mar. O estresse da cidade a quilômetros de distância. 

As horas e horas para descer a serra foram esquecidas e as para subir ainda não foram lembradas. É nesse breve momento que vem, sorrateira, a tentação: “como seria bom ter uma casa na praia”.

Você reflete: o tio tem uma e ama (e nunca empresta). A prima do marido tem outra que está sempre alugada. Mas o pai da amiga foi duas vezes para aproveitar e quinze para tentar vender. Quando alugou, quebraram até a pia do banheiro. 

Afinal, vale a pena ter uma casa na praia?

Quem diz que sim defende a opção como lazer e investimento, principalmente agora, em um cenário de juros baixos e retomada do mercado. 

Quem diz que não afirma haver investimentos melhores e mais líquidos -e, com o rendimento deles, possibilidade de alugar um imóvel onde você quiser. 

Os dados do Secovi- SP (sindicato do setor imobiliário) indicam uma recuperação ainda tímida do mercado no litoral. 

O número de imóveis novos comercializados na Baixada Santista (Guarujá, Praia Grande, Santos e São Vicente) cresceu 5,4% entre julho de 2018 e junho de 2019, em comparação com os 12 meses anteriores, totalizando 3.099 unidades. 

O preço médio do metro quadrado na região em junho de 2019 (dado mais recente disponível) era de R$ 5,8 mil -valor estável em relação ao ano passado. 

Considerando todo o período de julho de 2016 a junho de 2019, um apartamento de 2 dormitórios econômico saiu em média por R$ 208 mil. Já uma unidade mais luxuosa, de 4 ou mais dormitórios, custa em média R$ 1,5 milhão. 

“Acreditamos que no ano que vem deve haver um crescimento de 20% nos lançamentos e de 15% nas vendas”, afirma Carlos Meschini, diretor regional do Secovi em Santos. 

Segundo ele, a tendência na praia acompanha a da cidade: imóveis menores e número reduzido de vagas de garagem, com os condomínios provendo mais serviços de lazer. 

A verticalização do litoral é outra tendência que segue forte. Jogam a favor da opção por apartamentos sobretudo a segurança e a facilidade de manutenção e conservação, em comparação com uma casa. 

José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP -e ele próprio habitante do litoral-, aponta Guarujá e o litoral norte paulista como regiões em que o mercado está mais aquecido em oposição a Santos.

“Lá não tem mais onde construir. Está extremamente valorizado, o que dificulta a liquidez”, afirma. 

Liquidez é, justamente, um dos principais problemas apontados pelo planejador financeiro Felipe Whitaker, da Planejar, sobre a compra de um imóvel -principalmente no litoral. 

“Num cenário de juros baixos o que você mais preza é sua capacidade de se movimentar buscando a valorização do capital. O imóvel costuma te oferecer duas alegrias: no momento da aquisição e no momento da venda”, afirma.

Ele defende pensar o imóvel não só como uma moradia mas como um investimento, e que portanto deve valorizar o dinheiro nele empregado.

O planejador recomenda, por exemplo, avaliar se a região em que se pretende comprar possui um histórico de apreciação consistente e relevante, assim como calcular todos os custos que esse investimento acarretará, como registro de imóvel e despesas com condomínio e manutenção.

Outra reflexão importante é quanto ao próprio uso do imóvel: “se colocarmos todos os custos inerentes à sua fruição, aquisição e manutenção, vis a vis à quantidade de dias que usarei esse ativo no ano, será que este valor não seria melhor gasto num hotel ou numa casa alugada, deixando meu dinheiro mais líquido?”, questiona. 

E se colocar o imóvel para alugar?

Uma estratégia comum de investimento é a compra de imóvel na praia para locação por temporada ou mesmo diárias, o que foi facilitado nos últimos anos por plataformas como o Airbnb e o AlugueTemporada.

Procura há. Para a virada do ano, por exemplo, o valor da diária para um apartamento de um quarto no litoral norte estava em R$ 423, de acordo com levantamento feito pelo Creci. 

Um apartamento de 2 quartos saía em média por R$ 566 o dia – alta de 18,4% em relação ao ano passado.

Três cidades paulistas figuram entre os cincos destinos praianos com maior chegadas de hóspedes com reservas feitas entre setembro de 2018 e agosto de 2019, segundo o Airbnb. Guarujá, Ubatuba e São Sebastião ficam atrás apenas de Rio de Janeiro e Florianópolis no ranking.

Procura semelhante é observada no AlugueTemporada, que aponta Guarujá, Ubatuba, São Sebastião, Bertioga, Caraguatatuba, Praia Grande, Ilhabela e Santos como os destinos com maior demanda. 

Reflexo da procura, o valor das diárias subiu em média 70% em comparação com o resto do ano -em Ilhabela somente, essa alta foi de mais de 90%.

Para quem pensa em adquirir um imóvel para locar, a recomendação de Viana Neto, do Creci-SP, é optar por unidades menores de valores mais baixos, que atraem uma demanda maior. 

As quitinetes são as campeãs na modalidade veraneio, segundo ele, rendendo diárias em média de R$ 180 a R$ 220. Já um apartamento padrão de 2 dormitórios para locação residencial no litoral tem um aluguel médio de R$ 1.300 a R$ 1.600, diz.

“Na locação de veraneio, a remuneração é bem maior, mas quanto à conservação é evidente que tem que ter lá um corretor para fazer uma vistoria, para que problemas possam ser corrigidos de imediato. É a única receita para não ter dor de cabeça”, afirma o presidente do Creci.

Meschini, do Secovi, também aponta os imóveis menores como uma tendência para quem pretende colocar para locação.

Nesse caso, ele indica unidades mais próximas das praias com boa estrutura de serviços no condomínio. Em razão da localização privilegiada, esses imóveis tendem a sair um pouco mais caros -em média, R$ 8 mil a R$ 9 mil o metro quadrado, afirma. 

No entanto, para além do custo da aquisição em si, o proprietário também precisa se preocupar com a estrutura da hospedagem. 

“Para quem viaja em família, por exemplo, as comodidades mais buscadas no Airbnb são cozinha completa, televisão, estacionamento e máquina de lavar roupa”, afirma Sarah Galvão, gerente de marketing do Airbnb para a América Latina.

Segundo Barcellos, do AlugueTemporada, internet, roupas de cama e banho limpas e novas e cozinha equipada são fundamentais na locação. 

Já vista para a praia, sauna, piscina e funcionários disponíveis são adicionais que ajudam a valorizar a tarifa. “Piscina” e “churrasqueira”, por exemplo, são os filtros mais usados por quem busca um imóvel na plataforma.

Por outro lado, Whitaker, da Planejar, questiona a visão da locação como uma boa estratégia de investimento. 

Ele afirma que existe em geral uma discrepância muito grande entre o valor do imóvel no litoral e o preço da locação, em que dificilmente o último compensa o primeiro. Outro problema é o custo de administração de contratos temporários.

“Com o advento de plataformas digitais, pode-se ter a impressão de que é mais fácil colocar o ativo para locação de curta temporada, mas a qualidade do público que usa esse tipo de canal pode inclusive comprometer a qualidade do seu ativo”, avalia. 

Para Whitaker, uma escolha melhor de investimento seria por um fundo imobiliário. “A taxa de juros baixa pode oferecer boas oportunidades de investimento nesse ativo tal qual um fundo imobiliário, que te dá rentabilidade isenta de imposto de renda e não vem com as obrigações que o imóvel significa. Eu iria num fundo imobiliário, pensando nessa valorização do mercado. Eu prezo por liquidez”, diz.

*Folhapress