As vantagens dos leilões de imóveis exigem atenção às regras de pagamento

Dados da Associação Brasileira dos Arrematantes de Imóveis (Abraim) mostram que o setor de leilões de imóveis encerrou o primeiro semestre de 2025 com um saldo de 116,6 mil negócios realizados.

Este volume representa um aumento de 25,1% em relação ao primeiro semestre de 2024, segundo a Abraim.

Ainda com relação aos leilões de imóveis, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) revela que 92,6% dos compradores são pessoas físicas, com ticket médio de R$ 361 mil por imóvel arrematado.

A associação aponta que um dos atrativos para a aquisição de imóveis por meio de leilões são os preços. Os descontos em relação ao valor de mercado chegam a 50%, podendo alcançar até 70% em alguns casos.

Oportunidade com os leilões

Provando que os números do setor seguem em alta, dados da Brain Inteligência Estratégica revelam que 46% dos brasileiros pretendem comprar um imóvel até meados deste ano.

Entre as possibilidades para aquisição do bem, os leilões podem oferecer imóveis com descontos entre 40% e 60% em relação aos preços praticados pelo mercado, segundo aponta a JusBrasil.

Para quem deseja comprar imóveis em leilão em São Paulo ou demais regiões, vale estar atento porque leilões judiciais e extrajudiciais diferem juridicamente e operacionalmente, práticas que impactam diretamente na segurança e nos resultados.

Regras de pagamento

As regras de pagamento, por exemplo, variam conforme a modalidade. No leilão judicial, as regras de pagamento são definidas pelo Código de Processo Civil e pelo juiz do caso.

O pagamento se dá à vista, geralmente com o valor quitado em até 72 horas.

No leilão extrajudicial, quem fixa as condições, por meio de edital, é o próprio credor ou comitente. Os bancos oferecem condições mais flexíveis de pagamento, como no caso de leilão de imóveis pelo Bradesco, incluindo financiamento de parte do valor do imóvel.

Nesse caso, há cauções e prazos, com a possibilidade de parcelamento prevista em lei.

Diferenças vão além do pagamento

Entre as diferenças do leilão judicial e o extrajudicial é a sua origem: o leilão judicial decorre de um processo na Justiça, por meio de uma execução, falência ou penhora.

Enquanto isso, o leilão extrajudicial ocorre fora do Judiciário, sendo comum em retomadas de alienação fiduciária, vendas de bancos, incorporadoras, empresas ou massa falida via administrador, regido pelo edital do vendedor e por contratos e leis específicas, como a Lei de Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/97), que autoriza a venda do imóvel em caso de inadimplência, sem a necessidade de processo judicial.

Para o arrematante, entender prazos, entrada, parcelamento e encargos faz diferença e evita transtornos. O leilão judicial tende a oferecer mais respaldo processual, com acompanhamento do juiz.

Em caso de contestação, os trâmites já passaram por fases da defesa, enquanto no caso do leilão extrajudicial, o devedor pode contestar o leilão ou ingressar com ações para anulá-lo.

Documento oficial

Para quem está interessado em leilão de imóveis no estado do Rio de Janeiro, por exemplo, a dica é, antes de investir, avaliar o imóvel e ler, cuidadosamente, o edital.

Todo leilão tem esse documento oficial obrigatório que define todas as regras, condições, datas, detalhes do bem (descrição, avaliação, débitos) e forma de pagamento, sendo essencial para a validade e transparência do processo.

De acordo com informações da JusBrasil, quanto à transparência de débitos, nos leilões judiciais eles são levantados nos autos do processo. Já no extrajudicial, o comprador assume a responsabilidade de investigar possíveis pendências.

Riscos de comprar sem orientação jurídica

A fim de descartar o risco de uma disputa judicial, é importante que o comprador esteja atento.

Ao contrário, existe o risco de enfrentar processos de anulação, que podem ser ocasionados por vícios no procedimento do leilão; dificuldade na posse, caso o ocupante se recuse a desocupar o imóvel; além de custos ocultos, como dívidas de IPTU, condomínio e outras obrigações, que podem não estar visíveis sem análise criteriosa.

Dívidas e pendências do imóvel são aspectos que merecem atenção. Nos leilões judiciais, dívidas como IPTU e taxas condominiais geralmente são quitadas com o valor da arrematação.

Nesse caso, o comprador recebe o imóvel livre de pendências. Enquanto isso, nos leilões extrajudiciais, o arrematante pode ser responsável por essas pendências.