Pandemia do coronavírus pode anular ou mudar condições de contratos?

​​Ainda está difícil prever qual será o impacto da pandemia do coronavírus na economia. Espera-se que haja uma retração na atividade econômica e, como consequência, que o desemprego aumente. 

Essa mudança rápida na situação da renda das famílias e das empresas tem levado a uma questão: como ficam os contratos firmados antes da crise? E quem não conseguir cumprir algum compromisso?

Segundo o advogado Flávio Lima, especialista em contencioso e arbitragem do escritório Mattos Filho, e Mariana Spoto Cobra, especialista em negócios imobiliários, vários contratos já estão sendo renegociados, e até contestados na Justiça, com base na condição de força maior.

E o que é isso? A condição de força maior é uma ressalva presente em vários contratos para resguardar o não cumprimento de obrigações, caso algo imprevisível ou excepcional aconteça. 

O Código Civil prevê que, nesse caso, o devedor não pode ser punido com multas ou outras sanções previstas.

Como isso se aplica na vida real? Lima, do Mattos Filho, conta que já há a contestação de pagamentos, ou o pedido de moratória temporária na Justiça.

“Sempre que há uma obrigação de pagar, mas o devedor não consegue por falta de liquidez causada pela pandemia, ele pode negociar com o credor”, afirma o advogado. Ele exemplifica com os contratos de aluguéis de lojas que estão fechadas, por causa da quarentena.

Se a loja está fechada, e impedida de conseguir qualquer tipo de faturamento, como ela vai pagar o aluguel? Comércios já têm requerido na Justiça a suspensão ou o adiamento de parcelas de aluguel. 

Não há um consenso entre os juízes: uns consideram que a pandemia é motivo suficiente para o não pagamento regular, e outros consideram que a moratória (calote temporário) não pode ser acatada.

Isso vale também para contratos entre pessoas físicas? O contrato de um aluguel residencial deve passar por análise mais criteriosa. Isso porque, em geral, ele envolve duas pessoas físicas: uma que depende da casa para morar, e outra que depende da renda do aluguel para se manter.

Nesse caso, a suspensão total do pagamento pode colocar o locatário em situação de vulnerabilidade.

Um Projeto de Lei proposto pelo senador Antonio Anastasia (PSDB-MG) chegou a tratar do assunto. O texto tinha um trecho que estabelecia o não-pagamento de aluguel por até 7 meses, caso o locador ficasse desempregado. O PL foi aprovado no Senado, mas esse trecho foi retirado.

“Brasileiro não tem cultura de negociar, e agora é a hora de encontrar soluções razoáveis. Estamos vendo que os locadores começam a ter mais flexibilidade, e até estão sendo rápidos em oferecer alternativas para os locatários”, afirma Lima, do Mattos Filho. 

Ele diz que a renegociação pode incluir, por exemplo, o parcelamento do aluguel suspendido em mais meses.

Além do aluguel, qual outro contrato pode ser afetado pela pandemia? Os contratos de compra de imóveis novos, por exemplo, estão bastante suscetíveis à renegociação ou contestação, por causa da pandemia.

Quem compra um imóvel na planta firma um contrato com a incorporadora ou construtora para pagar um determinado percentual (em geral 30% do valor total do imóvel) durante o período de obras. 

Mas se esse cliente perder o emprego, ele pode não ter como arcar com essa responsabilidade.

Existe uma lei do final de 2018 que trata do distrato, como é chamado o processo de desistir da compra de um imóvel na planta.

A regra é que o cliente pagará até 25% de multa — ou seja, ele só vai recuperar parte do que pagou até o momento do distrato, o restante ficará com a incorporadora ou construtora.

Mas como fica essa multa, no caso de força maior? Mariana Spoto Cobra, especialista em negócios imobiliários do escritório Mattos Filho, diz que a anulação total da multa é pouco provável, já que o consumidor precisa provar que não conseguiria pagar a parte devida nem em outras condições.

O que é mais provável agora é a renegociação dos prazos e do fluxo do pagamento, para que o cliente consiga manter a compra do imóvel.

“Se as multas começarem a ser anuladas, as incorporadoras e construtoras podem ter um problema de liquidez. Com isso, a entrega dos imóveis pode ficar comprometida, e aí a incorporadora está suscetível a multas, por atraso”, lembra Mariana.

Ou seja, pode haver um efeito cascata, de clientes contestando contratos de empresas, empresas contestando contratos de fornecedores, e assim por diante.

“O grande desafio vai ser colocar todos os membros da cadeia bem informados para que possam encontrar uma solução para todos”, explica Flavio Lima.

E quanto aos empréstimos, financiamentos e outros compromissos bancários? Os bancos e financeiras foram amparados pelo Banco Central logo no começo da crise. 

A autoridade prometeu prover liquidez para que os bancos consigam aliviar os pagamentos de consumidores.

O pagamento de empréstimos pessoais e de financiamentos imobiliários, por exemplo, poderá ser congelado na maior parte dos bancos. 

No caso da Caixa, por exemplo, que é responsável por 70% dos contratos de crédito imobiliário, o cliente poderá ficar sem pagar as parcelas por até 6 meses, jogando essa dívida para o final do contrato, sem multas ou juros.

O mesmo aconteceu com as contas de consumo, como luz, água e gás. As provedoras do serviço estão dando períodos de carência, sem que o corte do fornecimento seja feito.

“Esses são exemplos de uma adequação do contrato à pandemia, de forma extrajudicial. Os bancos se anteciparam e negociaram diretamente com os clientes”, ressalta Lima.

Quem já estava em atraso tem direito a renegociar os contratos? O advogado do Mattos Filho explica que o Código Civil prevê que quem já estava em atraso não tem direito a contestar o contrato.

“A lei estabelece que quem já está em mora não poderia alegar os efeitos da força maior. O benefício é sempre pra frente, ele não retroage”, diz Lima. Mesmo que a pessoa tenha sido diretamente afetada pelos efeitos da pandemia, a força maior não se aplica.

Posso contestar um contrato que foi firmado após o início da pandemia? Não. Explica Lima: “Só existe essa possibilidade de modificar o contrato, ou de não cumprir o contrato, por algo imprevisível. Se o cliente firmou o contrato já sabendo dos riscos não pode alegar que foi prejudicado por algo excepcional”.

Meu contrato não se enquadra em nenhuma dessas situações, o que posso fazer? Se você não puder cumprir os pagamentos ou obrigações previstas, a dica número um é buscar o outro lado para tentar renegociar. 

Como a pandemia afeta a todos, há uma abertura maior das empresas para buscar um meio-termo nos contratos.

Caso a renegociação não chegar a um equilíbrio, ainda há a opção de contestar na Justiça. Mas essa sempre deve ser a última opção.

*6Minutos