Queda nos juros leva famílias a comprar casa própria mais cara

​A queda histórica nas taxas de juros alimenta uma espécie de ascensão imobiliária nas diferentes camadas sociais. 

Em outras palavras, um apartamento mais caro, que há alguns anos seria um sonho, agora cabe no mesmo orçamento, graças ao efeito da queda de juros sobre a oferta de crédito para a casa própria.

Esse ambiente gera mais confiança para que as famílias possam assumir esse tipo de financiamento, que compromete pelo menos 25% da renda por um período que pode chegar a 35 anos. 

No jargão adotado nos balanços financeiros das incorporadoras no terceiro trimestre, ocorre um ganho de “affordability”, ou mais acessibilidade para assumir as condições de pagamento do imóvel, em tradução livre. As informações são da Folhapress.

Se há quatro ou cinco anos esse comprometimento parecia arriscado, o custo menor agora facilita a decisão.

Há dois anos, uma família com renda entre R$ 8.000 e R$ 9.000 que tentasse comprar um imóvel próximo a uma estação de metrô na capital paulista, por exemplo, teria mais chances de fechar o negócio recorrendo a uma linha de crédito do faixa 3 do então Minha Casa Minha Vida. O programa, revisto no governo Bolsonaro, agora se chama Casa Verde Amarela.

Com as condições de juros atuais, é possível buscar outra categoria. “Hoje, essa mesma família compra um imóvel a R$ 7.000, R$ 8.000 por m², no valor de R$ 420 mil, não mais no faixa 3, mas via crédito dedicado ao segmento de médio padrão”, diz Rodrigo Cagali, diretor financeiro e de relacionamento com investidores da Mitre Realty.

Essa mudança de faixa também amplia o acesso ao sistema financeiro imobiliário. A família, que antes poderia recorrer só aos recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), agora tem a opção do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e pode ter juros mais baixos.

O professor João da Rocha Lima, coordenador do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, diz que o bom momento do mercado imobiliário vem da combinação da demanda orgânica – aquela gerada pela necessidade recorrente de novas habitações, pela formação de famílias, casamentos, divórcios – e demanda reprimida pelas compras que deixaram de ser feitas no anos de crise e juros altos.

“Parece que há um boom no mercado, mas o correto é dizer que há uma pressão de demanda. Ficou muita coisa reprimida desde 2016. A taxa de juros a 4%, 6% é uma situação atípica”, diz Lima.

Para ele, a prestação atual é atraente para o comprador. Com os juros futuros em alta, o patamar baixo não se sustentará por muito tempo.

A retomada dos lançamentos também é consequência da dormência vivida pelo mercado até então. “Com a pressão de demanda, a oferta, que vinha baixa, começa a se esgotar, levando as empresas a tirar terrenos do estoque”, afirma o pesquisador da Poli-USP.

“Parece que há um boom no mercado, mas o correto é dizer que há uma pressão de demanda. Ficou muita coisa reprimida desde 2016.”, disse João da Rocha Lima, Coordenador do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo

A demanda aquecida também começa a ter efeito sobre os preços dos imóveis. Na Mitre, os negócios do terceiro trimestre foram fechados 4,5% acima do previsto inicialmente, em reação à procura alta.

Indicador calculado pela Abecip também aponta uma alta acumulada de 10,59% no preço médio dos imóveis residenciais no Brasil nos últimos 12 meses. Na capital paulista, o avanço é de 16,35%.

O segmento econômico também vai bem durante a pandemia. Nas faixas 1,5 e 2 do antigo Minha Casa Minha Vida, as taxas de juros não mudaram – elas são prefixadas e não acompanham as oscilações do mercado de crédito.