Apesar de registrarem queda em dezembro, os
mercados de venda de imóveis usados e de locação residencial do Estado de São
Paulo fecharam 2016 com saldo positivo e preços corrigidos abaixo da inflação.
Na comparação com novembro, as vendas caíram 14,75%, mas no ano acumulam alta
de 21,43%. O número de casas e apartamentos alugados em dezembro foi 13,64% menor
que o de novembro, mas em 12 meses o saldo ficou positivo em 19,75%.
Os números apurados na série
de pesquisas feitas mensalmente pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis
do Estado de São Paulo (CRECISP) em 37 cidades do Estado mostram que esse bom
desempenho anual dos dois mercados não inflou os preços em 2016. O Índice
Crecisp, indicador que mede o comportamento mensal dos aluguéis novos e dos
preços de imóveis usados nesse grupo de cidades, registrou em dezembro queda de
1,79% em relação a novembro e encerrou 2016 com alta acumulada de 4,26%.
A inflação oficial do País, medida pelo IPCA
do IBGE, ficou em 6,29% no ano passado, dois pontos percentuais acima da alta
de 4,26% do Índice Crecisp. O índice do CRECISP também perdeu para o INPC, de
6,58%, e para o IGPM, que bateu em 7,17%.
“Os dois mercados mostraram resistência à
crise que castiga a economia e, ao mesmo tempo, adaptação às restrições que ela
impõe”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do CRECISP. “Quem alugou ou
vendeu não pôde determinar preços especulativos ou superestimá-los em razão da
perda de poder aquisitivo imposta às famílias pela recessão econômica”,
justifica.
“Os proprietários que não se ajustaram aos
preços de mercado ficaram com os imóveis fechados”, destaca Viana Neto. Ele
lembra que a necessidade do ajuste tem sido um mantra dos corretores de
imóveis, mas que eles às vezes enfrentam a resistência dos proprietários. “Não
há como escapar a essa realidade, infelizmente, e os corretores cumprem seu
papel ético e técnico ao mostrarem que o desejo precisa ser ajustado à
realidade”, afirma o presidente do CRECISP.
Esse ajuste fica explícito na comparação das
variações do aluguel residencial entre janeiro e dezembro do ano passado. Nos
bairros de regiões nobres das cidades pesquisadas, o aluguel residencial médio
começou o ano em R$ 2.046,28 e chegou a dezembro custando em média R$ 2.141,12
– uma alta de 4,63%. Nos bairros centrais, a variação foi de 2,73% com o
aluguel médio de R$ 1.172,37 em janeiro subindo para R$ 1.204,38 em dezembro.
Apenas nos bairros de periferia o aluguel
médio empatou com a inflação, segundo aspesquisasdo CRECISP. O aluguel médio em
janeiro no Estado custava R$ 853,54 e chegou em dezembro à média de R$ 906,94,
uma alta de 6,25%. “Os preços dos imóveis usados e dos aluguéis residenciais
devem manter essa sintonia fina de mercado também este ano já que a esperada
melhora do cenário econômico não deverá ter fôlego capaz de inflar expectativas
e preços”, prevê Viana Neto.
Descontos reduzidos
A pesquisado CRECISP feita com 1.060
imobiliárias de 37 cidades do Estado de São Paulo registrou que do total
vendido em dezembro, 53,96% foram apartamentos e 46,04%, casas. Todos foram
vendidos com descontos, mas em percentuais menores que os concedidos pelos
proprietários em novembro.
Nos imóveis de bairros da periferia dessas
cidades, o desconto médio foi de 6,84%, uma redução de 40,63% em relação aos
11,52% praticados em novembro. Nos bairros centrais, o desconto médio baixou
9,29% ao passar de 8,72% para 7,91%. Nos bairros nobres, o desconto médio foi
de 6,57%, ou 11,1% a menos que os 7,39% registrados em novembro.
A redução dos descontos se refletiu nas
vendas, que caíram 14,75% no período. Essa queda foi puxada principalmente por
uma das quatro regiões que compõem apesquisado CRECISP, que é a formada pelas
cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema e Guarulhos, na
Grande São Paulo. Em comparação com novembro, as vendas de dezembro encolheram
53,15%.
No Litoral também houve queda, de 22,55%. Na
Capital, apesquisaCRECISP registrou aumento de 18,07% e no Interior, alta de
14,2%.
Mais da metade (55,13%) das casas e
apartamentos vendidos em dezembro recebeu financiamento bancário. As vendas
feitas com pagamento à vista representaram 39,59% do total e as com pagamento
parcelado pelo donos dos imóveis, 4,4%. Os consórcios tiveram participação
discreta, de 0,88% no total de negócios fechados pelas 1.060 imobiliárias
consultadas.
Os campeões de vendas nesse período, segundo
apesquisado CRECISP, foram os imóveis com preço médio de até R$ 300 mil, que
somaram 51,32% das unidades vendidas. A divisão das vendas por faixas de preços
registrou predominância dos valores até R$ 4.000,00 o metro quadrado, com
53,58% do total.
Imóveis devolvidos
superaram os que foram alugados em
dezembro
As 1.060 imobiliárias consultadas pelo
CRECISP em dezembro em 37 cidades do Estado de São Paulo receberam as chaves de
casas e apartamentos cujos inquilinos desistiram de continuar pagando aluguel
por eles em número 5,25% superior ao total de novas locações fechadas no mês.
As razões alegadas para a desistência foram motivos financeiros (52,02%) e
outros motivos como mudança de endereço e cidade (47,98%).
As unidades alugadas em dezembro representam
13,64% a menos que em novembro. A queda no número de novas locações
residenciais ocorreu nas quatro regiões que compõem apesquisado CRECISP: na
Capital (- 3,96%), no Interior (- 3,74%), no Litoral (- 12,3%) e nas cidades de
Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco (- 44,86%).
Os donos dos imóveis alugados por intermédio
das imobiliárias credenciadas pelo CRECISP concederam descontos médios de 9,84%
para as casas e apartamentos situados em bairros de áreas nobres, de 10,76%
para os de bairros centrais e de 11,59% para os de bairros de periferia. A
maioria das novas locações no Estado – 54,25% do total – foi de imóveis com
valor mensal de até R$ 1.000,00.
Segundo a pesquisa do CRECISP, a maioria dos
imóveis foi alugada com a garantia do fiador pessoa física (60,5%), seguida pelo
depósito de três meses do valor do aluguel (19,96%), pelo seguro de fiança
(11,54%), pela caução de imóveis (6,29%), pela cessão fiduciária (1,17%) e pela
locação sem garantia (0,54%).
Os novos inquilinos preferiram os imóveis de
bairros mais centrais, que representaram 74,17% dos contratos assinados nas
1.060 imobiliárias das 37 cidades pesquisadas. As demais distribuíram-se entre
os bairros de periferia (16,38%) e os de áreas nobres (9,46%).
Apesquisado CRECISP também apurou que o
número de inquilinos com o aluguel em atrasou caiu em dezembro. A inadimplência
nas imobiliárias consultadas foi de 5,26% do total de contratos em vigor,
percentual 5,49% menor que os 5,56% que estavam em atraso em novembro.
A pesquisa CRECISP
foi feita em 37 cidades do Estado de São Paulo. São elas: Americana, Araçatuba,
Araraquara, Bauru, Campinas, Diadema, Guarulhos, Franca, Itu, Jundiaí, Marília,
Osasco, Piracicaba, Presidente Prudente, Ribeirão Preto, Rio Claro, Santo
André, Santos, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, São Carlos, São José
do Rio Preto, São José dos Campos, São Paulo, Sorocaba, Taubaté, Caraguatatuba,
Ilhabela, São Sebastião, Bertioga, São Vicente, Peruíbe, Praia Grande, Ubatuba,
Guarujá, Mongaguá e Itanhaém.
